“REITs試點(diǎn)已經(jīng)鋪墊一兩年了，五一前夕正式官宣也在意料之內(nèi)。”中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛認(rèn)為，2009年國內(nèi)就提出要適時(shí)推出REITs，隨后又推出類REITs和PPP產(chǎn)品，經(jīng)過這些經(jīng)驗(yàn)積累，才迎來了公募REITs的真正突破。
“中國REITs的1960時(shí)刻�！�4月30日晚上，王剛在朋友圈寫下這句話，在他看來，國內(nèi)推出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)，與1960年美國國會批準(zhǔn)成立REITs一樣，都意味著一個新的開始�！癛EITs是一場長跑，基建試點(diǎn)只是萬里馬拉松的發(fā)令槍。”
REITs將促進(jìn)基建領(lǐng)域投資規(guī)范化
按照官方說法，REITs在國內(nèi)的突破口選擇了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，是為了支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。
王剛認(rèn)為，REITs之所以選擇在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域率先開展試點(diǎn)，一個很重要的前提是我國基建體量足夠大，以PPP為例，截至2019年10月末，全國入庫PPP投資規(guī)模達(dá)13.5萬億元，如此大體量的投資需求要找到新的出口，通過證券化方式可以回籠部分資金，再投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施里面去。
“REITs作為一種金融產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)收益率，做產(chǎn)品規(guī)劃的時(shí)候就會考慮好未來的投資回報(bào)，這對中國基建投資領(lǐng)域的制度規(guī)范來說有很大促進(jìn)作用�！蓖鮿傉J(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)會形成一個行業(yè)價(jià)值標(biāo)桿，比如，分紅收益水平會形成一個比較清晰的標(biāo)準(zhǔn)，對于做基礎(chǔ)設(shè)施或者新基建而言是一個參照。
在試點(diǎn)區(qū)域選擇上，REITs優(yōu)先選在中國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，包括京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、大灣區(qū)、海南、長江三角洲以及國家級新區(qū)、有條件的國際級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大城市群和兩類開發(fā)區(qū)。
對此，王剛表示，這些區(qū)域?qū)χ袊?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)比較大，更有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不過，更重要的是，從這些區(qū)域選出來的產(chǎn)品相對比較優(yōu)質(zhì)，更可能達(dá)到資本市場的投資門檻，在REITs試點(diǎn)初期，從選擇上會趨向謹(jǐn)慎，因此，發(fā)達(dá)區(qū)域的優(yōu)勢資產(chǎn)是首選。
王剛預(yù)計(jì)，未來REITs可能會出現(xiàn)偏股型和偏債型的兩種產(chǎn)品，偏債型產(chǎn)品主要看發(fā)行主體的信用情況，收益相對穩(wěn)定，而偏股型產(chǎn)品收益會有浮動，資產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，股價(jià)也可能上漲或下降，這些都會影響收益，偏股型產(chǎn)品跟市場波動有關(guān)系。
“從專業(yè)投資者角度看，選擇REITs產(chǎn)品，首先要做評估，包括資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，還要看市場波動情況，REITs偏股性產(chǎn)品跟大盤的走勢有一定的相關(guān)性，大盤調(diào)整或者全球股市調(diào)整，也會受到影響。”
不過，王剛直言，投資者教育工作很重要，投資者也有一個市場熟悉過程，要讓大家明白REITs還需要時(shí)間。
老百姓多了一個投資渠道
喜歡買房，這已經(jīng)成為中國人的一種消費(fèi)特征，除了自身居住需求外，一個很重要的原因就是中國人投資渠道太少，才導(dǎo)致炒房現(xiàn)象愈演愈烈，而REITs會成為普通人觸手可及的投資品類。
據(jù)王剛介紹，作為將在證券交易所公開上市的金融產(chǎn)品，從REITs持股份額來看，原始權(quán)益人持有20%，機(jī)構(gòu)持有64%，剩余16%給散戶，也就是說，散戶可以直接購買REITs產(chǎn)品，此前，投資者如果想買REITs，只能購買海外REITs產(chǎn)品，現(xiàn)在可以直接購買。
REITs的投資收益整體比較穩(wěn)妥。中金統(tǒng)計(jì)了美國、日本等主要REITs市場近10年來的整體市場表現(xiàn)，顯示板塊總回報(bào)率（分紅+資本增值）年化11-13%左右。以美國自身的長歷史周期表現(xiàn)看，各個地產(chǎn)市場周期內(nèi)權(quán)益類REITs的總回報(bào)中樞平均在13%，方差不大。
中金認(rèn)為，這很大程度上受益于REITs亦股亦債的特性：在一定時(shí)期內(nèi)如果股價(jià)上漲較快（可能由底層物業(yè)資產(chǎn)估值提升拉動），那么分紅收益率相對下降，反之亦然�？梢哉J(rèn)為11-13%的總收益率是在二級市場上進(jìn)行實(shí)體資產(chǎn)（或廣義商業(yè)地產(chǎn)）大類投資可獲得的合理回報(bào)中樞。
從具體操作上看，王剛認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的REITs產(chǎn)品還是要依據(jù)很多專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，REITs推出需要很多中介機(jī)構(gòu)進(jìn)來評估這些資產(chǎn)，然后給出投資建議�！吧虡I(yè)地產(chǎn)未來有望會納入REITs范疇，相對于基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的易達(dá)性更強(qiáng)，比如商場經(jīng)營程度如何逛一圈基本上就有大致的了解，老百姓更容易做投資決策�！�
王剛認(rèn)為，對老百姓來說，REITs未來會逐步做大，將變成中國除了股票、債權(quán)和儲蓄之外一個很重要的投資門類，對于偏好穩(wěn)妥型的投資客戶來說是一個很好的選擇。
“REITs屬于強(qiáng)分紅產(chǎn)品，對于此前購買理財(cái)、國庫券或債券的投資者來說，以后可能選擇投資REITs。
不動產(chǎn)和住宅要區(qū)分開
由于此次出臺的是意見稿，所以業(yè)內(nèi)各方都在研究怎么反饋意見，尤其在制度層面提出更好的建設(shè)性意見，王剛也是如此。
王剛最近跟業(yè)界交流比較多，因?yàn)槭且詡�案方式開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，這意味著馬上一些項(xiàng)目就要做試點(diǎn)了，雖然具體還不方便透露，不過，他表示最近的關(guān)注重點(diǎn)是REITs具體要設(shè)計(jì)成什么樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公募REITs和原始權(quán)益人之間的關(guān)系，有非常多細(xì)致的工作要做。
在溝通中，王剛發(fā)現(xiàn)很多人會把REITs和房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系到一起，在他看來，整個業(yè)界雖然一片歡呼雀躍，但實(shí)際上這次REITs試點(diǎn)，跟房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系不是很大，跟住宅地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系不大，跟購物中心或?qū)懽謽情_發(fā)商關(guān)系也不大。
“不動產(chǎn)的范圍很廣，它的特點(diǎn)就是持有物業(yè)通過運(yùn)營來收租，從而實(shí)現(xiàn)分紅，而住宅依靠的是散售回收現(xiàn)金流，不動產(chǎn)靠長周期運(yùn)營和收租實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，兩者商業(yè)模式不一樣�！�
王剛覺得應(yīng)該從定義上厘清，尤其是把不動產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)分開，這樣可以更精準(zhǔn)的理解REITs。他希望大家不要老提房地產(chǎn)，不動產(chǎn)肯定受益于REITS政策，但住宅地產(chǎn)理論上影響不是很大。
王剛預(yù)計(jì)，長租公寓應(yīng)該很快會納進(jìn)REITs范疇，在國外，寫字樓和商場，包括長租和公寓都是很大的板塊，未來隨著時(shí)機(jī)成熟，可能也會逐步納進(jìn)來。“布局不動產(chǎn)的房企還是會受益，但近期收益的也只是房企的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)而已�！�
雖然還沒有進(jìn)一步披露，但根據(jù)中國證監(jiān)會債券部副主任劉榕的說法，首批REITs試點(diǎn)將聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，既包括倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施“補(bǔ)短板”項(xiàng)目，也包括信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
王剛也預(yù)計(jì)，最早落地的試點(diǎn)項(xiàng)目可能會來自于高速公路、物流倉庫、水務(wù)等，可能也會有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中，園區(qū)類的資產(chǎn)可能跟房地產(chǎn)企業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)度。
來源：和訊房產(chǎn)
編輯：wangdc
