2025年第二季度，深圳甲級寫字樓市場租金下行態(tài)勢持續(xù)深化，壓力進一步顯現(xiàn)。全市平均有效租金降至每月每平方米人民幣151.8元，環(huán)比跌幅擴大至2.9%，標(biāo)志著全市租金已連續(xù)三年處于下行周期。在激烈的市場競爭格局下，業(yè)主策略正顯著升級，從過往的單純價格調(diào)整轉(zhuǎn)向提供更具吸引力的租賃激勵組合，例如大幅延長免租期及贈送定制化裝修等。這些商務(wù)條件已日益成為影響租戶租賃決策的核心競爭要素。
本季度，全市所有子市場租金均錄得環(huán)比下跌，但跌幅呈現(xiàn)顯著分化。其中，車公廟板塊以8.3%的環(huán)比跌幅領(lǐng)跌全市。這一劇烈波動主要由核心租戶持續(xù)外遷以及業(yè)主為維持競爭力采取激進租金策略等多重因素疊加驅(qū)動。前海市場緊隨其后，租金環(huán)比下滑4.5%。區(qū)域內(nèi)部分項目，尤其是新增供應(yīng)，為加速去化、提升出租率，采取了更富彈性的定價策略，并輔以贈送定制化裝修等高強度激勵措施，導(dǎo)致區(qū)域價格競爭烈度顯著提升。相比之下，蛇口及寶安板塊租金回調(diào)相對溫和。寶安區(qū)依托其區(qū)位優(yōu)勢及更具吸引力的租金水平，持續(xù)吸納價格敏感型租戶。同時，得益于中美貿(mào)易協(xié)定緩沖期帶來的短期利好，跨境電商需求在本季度短暫企穩(wěn)，為寶安租賃市場提供了一定韌性支撐，部分緩沖了租金下行壓力。
“展望第三季度，深圳甲級寫字樓市場預(yù)計將迎來超過30萬平方米的新增供應(yīng)集中交付。適逢傳統(tǒng)租賃旺季，業(yè)主方為把握租賃窗口期并應(yīng)對高度競爭的市場環(huán)境，預(yù)計將普遍采取更具價格彈性的租金策略并輔以積極的租賃激勵措施組合。在此背景下，全市平均租金水平下行走勢預(yù)計仍將持續(xù)，環(huán)比跌幅或維持在與本季度（2.9%）相近的水平�！�
第二季度，深圳甲級寫字樓租賃市場需求如期有序修復(fù)。平安信用卡大廈作為本季度唯一新增供應(yīng)項目，入市體量達11.4萬平方米，供應(yīng)端保持結(jié)構(gòu)性釋放。與此同時，企業(yè)辦公需求顯著回暖，推動全市凈吸納量顯著回升至13.5萬平方米，錄得可觀的環(huán)比及同比增幅。得益于凈吸納量的有力支撐，新增供應(yīng)得以有效消化，全市空置率環(huán)比下降0.5個百分點至25.2%，釋放出階段性企穩(wěn)的積極信號。
從需求端結(jié)構(gòu)分析，TMT行業(yè)以38.9%的租賃成交占比居首，重回需求主導(dǎo)地位。其中，軟件開發(fā)、新能源電池及半導(dǎo)體領(lǐng)域構(gòu)成其核心驅(qū)動，突顯科技創(chuàng)新與先進制造業(yè)對辦公空間的擴張需求。專業(yè)服務(wù)業(yè)以22.7%的占比位列第二，律所及直播營銷類咨詢機構(gòu)需求穩(wěn)固，展會服務(wù)及寵物醫(yī)療等新興消費服務(wù)業(yè)態(tài)則為亮點增長領(lǐng)域。金融業(yè)貢獻了14.2%的需求，其中人身保險類機構(gòu)表現(xiàn)最為活躍。
租戶行為特征亦呈現(xiàn)顯著分化。搬遷需求占主導(dǎo)地位（59.6%），且值得注意的是，其中74%的搬遷租戶實現(xiàn)了樓宇品質(zhì)的升級，“同價提質(zhì)”策略被廣泛采用。區(qū)域流動性分析顯示，全市同區(qū)域搬遷比例中位數(shù)達61.1%，南山和前海租戶選擇區(qū)內(nèi)搬遷的意向尤為明顯，占比達63.8%，科技園、前灣為主要目的地。相比之下，福田區(qū)租戶留存率僅為28.1%，核心商務(wù)區(qū)租戶外遷壓力較大。此外，新租需求顯著回暖，占比提升至34.2%，主要由TMT龍頭新設(shè)子公司及國資能源企業(yè)分支機構(gòu)布局驅(qū)動。值得關(guān)注的是，同期企業(yè)擴租比例持續(xù)高于縮租，顯示出部分機構(gòu)在逆周期中的戰(zhàn)略布局意圖。
“展望2025年第三季度，市場租賃的高度活躍度有望延續(xù)，凈吸納量有望維持10萬平方米以上水平，帶看量預(yù)計實現(xiàn)顯著環(huán)比增長。然而，供應(yīng)端壓力顯著加碼，預(yù)計前海、后海區(qū)域?qū)⒂谐^30萬平方米的新增供應(yīng)集中入市。此輪供應(yīng)高峰將對市場形成考驗，預(yù)計將推動全市空置率進一步攀升，市場整體仍處于消化新增供給、尋求新均衡的階段�！�
2025年第二季度，深圳寫字樓大宗投資市場迎來一宗矚目交易：愛爾眼科以總計約人民幣6.5億元對價，收購深圳廣晟數(shù)碼技術(shù)有限公司60%股權(quán)及相關(guān)特定債權(quán)，核心標(biāo)的資產(chǎn)為廣晟數(shù)碼持有的廣晟科創(chuàng)大廈。此交易折合的物業(yè)成交單價約為每平方米人民幣12,029元。完成后，該物業(yè)將作為深圳濱海愛爾的長期醫(yī)療自用載體。
廣晟科創(chuàng)大廈坐落于南山區(qū)科技園核心地段，總建面約5.4萬平方米（地上23層含商業(yè)及辦公，地下4層為停車場）。此次收購本質(zhì)上是愛爾眼科對廣晟數(shù)碼權(quán)益的整合收官。早于2023年4月，愛爾眼科間接持股的全資子公司深圳亮視已先行認繳廣晟數(shù)碼40%股權(quán)（對價人民幣881萬元）。通過本次交易，愛爾眼科實現(xiàn)了直接控股60%疊加間接控制關(guān)聯(lián)方權(quán)益，最終完成標(biāo)的公司100%控股及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整統(tǒng)合。?當(dāng)前大宗交易市場已進入“運營價值主導(dǎo)”的新階段，自用型買家（尤其是產(chǎn)業(yè)資本）將有望超越財務(wù)投資者成為大宗交易主力。財務(wù)維度上，“以購代租”能鎖定長期成本，規(guī)避寫字樓租金波動風(fēng)險，并借助資產(chǎn)折舊攤銷優(yōu)化稅負結(jié)構(gòu)，同步提升抵押融資能力以增強資本靈活性；在資產(chǎn)配置維度，高于市場投資回報率均值的核心區(qū)位物業(yè)憑借其顯著的風(fēng)險溢價，具備成為抗周期波動的“壓艙石”的潛力；產(chǎn)業(yè)協(xié)同層面，以股權(quán)交易方式收購資產(chǎn)，不僅能擴充資本的經(jīng)營范圍，豐富業(yè)務(wù)覆蓋面，同時能充分貼合自身擴張需求，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)端的多重賦能。
展望未來，具備業(yè)務(wù)協(xié)同能力和資產(chǎn)重構(gòu)能力的自用型買家將在市場中占據(jù)領(lǐng)先地位。他們將通過整合資源、重塑物業(yè)功能等方式，挖掘核心區(qū)位資產(chǎn)的深層潛力。這種趨勢下，交易的焦點將從單純的物業(yè)價格轉(zhuǎn)向運營價值、區(qū)位紅利與功能升級的綜合回報。
來 源：萊坊
