2023年全國房地產大宗市場交易量同比回升。零售、酒店及公寓/住宅類成為投資增速更快的資產類別。政府平臺公司、實業(yè)買家以及外資投資者皆在核心市場有所斬獲。隨著價格預期及買賣雙方策略調整，2024年投資市場預計維持活躍。
第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2023大宗交易市場回顧與展望，分析宏觀經濟形勢和中國大宗交易市場的變化趨勢，謹供各位參考。
市場概述
2023年全年，中國大宗投資市場完成交易總額達約人民幣2,239億元，同比上漲逾40%。隨著越來越多的業(yè)主將更多的資產投放市場，價格經歷不斷調整，險資和資金充裕的企業(yè)買家紛紛尋求收購機會，投資市場的情緒在2023年第四季度略有回升。
資產類別
縱觀2023年，商業(yè)、公寓/住宅及酒店交易總額增速位列前三，為更受投資者青睞的資產類別。
商業(yè)零售物業(yè)（含商辦綜合體）整體成交量共計約516億，境內買家占80%。零售REITs的加速發(fā)行使得該板塊吸引了更多投資人關注，然而，零售資產需要專門的資產管理團隊來確保運營標準，因此買家仍為一些大型機構平臺。
公寓/住宅，在2023年全年成交額同比翻番，為主要資產類別中增長最快的板塊。較大比例交易仍然是開發(fā)商之間在建資產的轉讓，或者是合資伙伴之間的股權轉讓。由于公寓/住宅市場現(xiàn)有項目存量少，出于標的資產與品牌定位契合以及回報率的考量，第一太平戴維斯看到越來越多的資本尋求開發(fā)和改造機會。
2023年全年共錄得21宗酒店資產大宗交易，多為豪華型酒店，買家多為擁有實業(yè)資產的企業(yè)。一些資金周轉困難或希望將部分投資組合重新分配到利基資產的業(yè)主正在退出酒店資產投資。隨著國內旅游業(yè)出現(xiàn)復蘇跡象，現(xiàn)金充裕的實業(yè)買家仍在尋求一線城市豪華酒店資產的購買機會。
辦公類資產（含商辦綜合體）在2023年成交額錄得下降，占比亦降至46%，但仍為支撐全國大宗投資市場活躍度的主要資產類別。傳統(tǒng)機構及基金投資者依舊謹慎的配置資產，市場成交多為有實業(yè)資產的企業(yè)及政府平臺公司。
工業(yè)/物流/數(shù)據(jù)中心的成交量在2023年全年同比下降23%。工業(yè)/物流投資市場回歸理性，全年成交量占總成交額9%。由于基金期限到期、需要償還債務或重新配置資產權重等原因，目前有許多優(yōu)質的倉儲物流資產包正在出售。
買家類型
縱觀全年，非機構類買家來源仍以華東、華北及華南為主，華北買家資產偏好更為多元，來自華東及華南的買家則更為偏好購入辦公類資產用于自用或投資。
政府平臺買家
政府平臺為辦公類資產的重要買家，在2023年全國共成交19宗政府平臺為買家的大宗交易，占整體辦公類成交額的12%。部分富裕省份的政府平臺、新城投公司在一線及強二線城市租賃或購置辦公或產業(yè)園飛地以便更好地接觸產業(yè)上下游企業(yè)，為本地產業(yè)進行招商引資。
同樣在2023年，一些政府平臺公司的逆向飛地投資活動逐步出現(xiàn)在大宗交易市場。例如成都生物醫(yī)藥城、寧波奉化等政府平臺在上海張江區(qū)域購樓，不僅為了服務于自身的招商引資，更是對張江生物醫(yī)藥研發(fā)資源的充分利用，反哺本土的生物醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展與生產制造。第一太平戴維斯認為未來有特定行業(yè)研發(fā)優(yōu)勢的區(qū)域將吸引更多相關產業(yè)為主的政府平臺公司租購辦公類資產。
民企買家
回顧全年來看，市場下行期間，對投資回報、土地年限等指標更為敏感的機構投資者在市場出手更為謹慎。與之對應的是，眾多手握數(shù)十億以上的實業(yè)買家更多的活躍在一線城市的投資市場上。
隨著越來越多的優(yōu)質甚至核心資產上架以及資產價格的折讓，為現(xiàn)金流更為充沛的實業(yè)買家提供了抄底一線城市核心資產的機會。更為長期的持有策略也為實業(yè)買家提供了穿越周期的自用、投資邏輯。擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公及酒店公寓類資產為實業(yè)買家更為青睞的資產類別。
外資買家
2023年全年外資買家成交額共計約328億，同比下降約13%，在總成交中占比進一步下降至15%。
值得一提的是，相比往年更為關注辦公類及工業(yè)/物流資產的投資，2023年外資大宗成交主要集中于產業(yè)園、酒店及商辦綜合體。此外，第一太平戴維斯也看到在以長租公寓為主的公寓/住宅存量市場，博楓、睿星、領盛等企業(yè)也在積極布局。
投資目的地
2023年全年一線城市成交額約1,640億，占全國成交總額約73%。其中深圳較2022年全年成交總額持平，京滬穗三個城市成交總額較2022年則皆錄得增長，一線城市整體同比漲幅約21%。其中，綜合體及商業(yè)資產的成交同比大幅上升。
2023年全年非一線城市成交總額約600億，其中成交額最高的二線城市城市包括蘇州、武漢、天津及成都。一些開發(fā)商及業(yè)主正在持續(xù)出售一些非核心資產來償還負債，買家多為當?shù)仄髽I(yè)作為自用、地方開發(fā)商及政府平臺。
2024年市場展望
主要資產類別在經歷近年來短期快速供應后逐步趨緩，但激烈的競爭依然存在，這也使得資產管理公司的運營能力變得更為關鍵。業(yè)主需積極維護項目質量，靈活調整定位和營銷策略以適應市場變化，并注重成本效益。
受到供應端影響，未來短期內租賃市場仍然存在不確定性，抗壓性強的核心區(qū)資產在可預見的未來仍將是投資人更為青睞的標的。中期來看，政府政策刺激經濟將推動租賃市場企穩(wěn)，有望驅動資產估值的修復。
零售
中短期趨勢：REITs擴展后，投資者正在尋求優(yōu)質資產
長期趨勢：低價收購核心成熟型資產機會構筑消費類REITs底層資產
2024年投資策略：自用型買家收購需求增加，價格敏感度較低
未來3年熱門細分行業(yè)：
· 社區(qū)零售
· 強二線城市核心區(qū)購物中心
來 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
