1.從上半年甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，需求恢復尚需時間
需求：長三角和珠三角市場需求恢復普遍好于其他區(qū)域
從高力國際重點關注的12個成熟辦公樓市場表現(xiàn)來看：2023年上半年凈吸納量合計達到76萬平方米，達到2022年全年吸納量的80%左右，但僅有疫情前市場需求水平的50%。
分地區(qū)看，辦公樓市場呈現(xiàn)需求恢復冷熱不均的情況：長三角和珠三角市場需求恢復普遍好于其他區(qū)域，京津冀區(qū)域受到北京市場表現(xiàn)不佳的影響，整體需求恢復程度偏弱。
空置率：長三角地區(qū)空置率有環(huán)比下降表現(xiàn)
上半年空置率環(huán)比下降的市場也多集中在長三角區(qū)域，其他區(qū)域如京津冀、成渝等市場的空置率均有不同程度的上漲。
租金：重點甲級寫字樓市場的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度下降
全國重點甲級寫字樓市場的凈有效租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，一些城市的租金降幅從二季度起有加大的趨勢。
2023年初，由于疫情影響徹底消除，市場普遍對后市持有樂觀預期，并未出現(xiàn)明顯的租金調整，然而隨著二季度市場再度走弱后，市場樂觀預期落空，樓宇運營方開始快速調整租賃策略，更有針對性地在租金、免租期、裝修等方面來打造成本競爭優(yōu)勢，吸引市場優(yōu)質的企業(yè)租戶資源。
2.盡管市場恢復預計道阻且長，但亦迎來創(chuàng)新驅動“質”變契機
展望后市，無論從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)，還是寫字樓市場表現(xiàn)，我們都觀察到一些市場核心因素正在發(fā)生根本性變化：
整體市場將進入供應高峰期，高供應量定調未來3年市場大趨勢
由于疫情導致的待入市項目將在2023年和2024年陸續(xù)入市，如果未出現(xiàn)大規(guī)模爛尾或延遲入市的情況，重點關注的12個甲級寫字樓市場新增供應總量在今明兩年將分別達到680萬平方米和700萬平方米，遠高于疫情前兩年年均500萬平方米左右的水平。四個一線城市的甲級市場空置率在未來三年可能都會超過20%。因此，高供應量基本上決定了未來三年空置率將逐年攀升，租金將持續(xù)下跌的基調。
下一階段市場將逐步向“資產(chǎn)負債表修復”轉變，凈吸納量將逐年恢復
目前市場需求不足的核心在于企業(yè)信心不足，這種信心不足一方面體現(xiàn)在三年疫情對于企業(yè)利潤表和資產(chǎn)負債表的嚴重損壞，也體現(xiàn)在企業(yè)對于下一階段投資決心和發(fā)展定力方面的猶豫和躊躇。然而，只要經(jīng)濟能夠保持穩(wěn)定增長，這一切“信心”問題都會隨著時間而解決。凈吸納量恢復可期一方面是因為目前的市場需求量遠低于歷史平均水平，同樣也是未來3年經(jīng)濟持續(xù)增長，市場預期逐步改善，企業(yè)擴張不斷發(fā)力的體現(xiàn)。
中國寫字樓市場要更好把握未來市場需要深諳長期之“勢”
十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結構調整的關鍵時期，各主要經(jīng)濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業(yè)或企業(yè)開始調整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。
過去三年來，中國的辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說明了過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調整，其影響將會是長期且深遠的，當然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。
近期政治局會議也指出：我國目前的經(jīng)濟恢復是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。這個時期更需要政策從擴大內需和防范風險的角度，托底經(jīng)濟增長，穩(wěn)定市場信心。同時，會議也強調了中國經(jīng)濟正處于從量變到質變的發(fā)展階段，增速僅僅是一方面，更重要的是著眼于“質”的變化。
中國寫字樓市場 “質”的提升核心在于創(chuàng)新。創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在技術，也體現(xiàn)在戰(zhàn)略制定、管理制度、企業(yè)文化等多方面。創(chuàng)新帶來的不僅是差異化的競爭優(yōu)勢，還能創(chuàng)造可持續(xù)的多維度成本優(yōu)勢，在更加“內卷”的時代，助力資產(chǎn)管理者乘風破浪，行穩(wěn)致遠。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
