因2022年疫情推遲交付的項目疊加年內的新增供應，2023年上半年深圳優(yōu)質寫字樓市場迎來9個項目共計60.5萬平方米的新增供應小高峰，同比及環(huán)比增長顯著。新增供應聚焦前海片區(qū)，而深圳灣超級總部基地也迎來了首個甲級寫字樓項目的交付。
重啟開放帶動寫字樓需求逐季改善，第二季度錄得14.2萬平方米的新增吸納，環(huán)比上漲47.0%，同比翻番有余，但距離疫情前的2019年同期水平仍有差距。2023年上半年需求同樣呈復蘇態(tài)勢，共錄得23.8萬平方米的新增吸納，同比實現1.5%的增長，環(huán)比亦有提升。但受新增供應密集入市的影響，整體市場空置率環(huán)比、同比分別上升1.5和3.2個百分點至20.3%。
行業(yè)監(jiān)管以及地緣政治等多重因素影響下，深圳優(yōu)質寫字樓市場需求清單重排，專業(yè)服務反超TMT成為第二大需求主力。金融以27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升1.8個百分點，其中傳統(tǒng)金融細分需求主要來自證券、銀行和保險三大細分板塊。證券公司的需求主要來自大型內資券商的搬遷需求帶動，而銀行方面內外資銀行新租賃均較為活躍。此外，投資理財和金融科技類企業(yè)新租也較為積極。專業(yè)服務板塊需求占比為17.2%，新租面積及租賃占比同比均有明顯提升，法律和咨詢?yōu)閮纱笮枨笾е暙I了該板塊8成以上的需求，占比分別為45.0%和38.3%。法律板塊方面，融資、IPO、退市重整、企業(yè)間的兼并收購等活動帶動了律所業(yè)務的增長以及引致而來的辦公需求擴張，除本地企業(yè)外，還包括來自于北京、上海的企業(yè)；而咨詢行業(yè)的需求主要源自企業(yè)管理、信息技術咨詢和稅務咨詢類企業(yè)。TMT受多重因素影響上半年需求滑落至第三位，需求占比15.0%，需求表現較為活躍的細分需求為電信通訊、平臺互聯網下的社交網絡服務、跨境電商、互聯網信息服務（大數據）、電商、云計算及運用以及人工智能等。
搬遷需求依然為市場主流，占比超6成，同比變化不大，其中升級搬遷44.3%，略低于去年同期，主要來自同區(qū)域內非優(yōu)質樓宇和工業(yè)園區(qū)內企業(yè)的需求提質。本地企業(yè)和國內企業(yè)租戶為成交主力，其中本地企業(yè)貢獻過半。從成交區(qū)域來看，上半年需求分布較為均勻，得益于新增供應聚集或區(qū)域內若干項目空置率的極大改善，前海、后海、華強北三個子市場需求占比位居前三，均在10%以上。
租金仍然處于下行通道，經濟增長弱于預期，部分租戶對新租持謹慎及觀望態(tài)度。有鑒于此，疊加部分項目樓內租戶到期的搬出計劃，業(yè)主主動降價以留存原有租戶和吸引新租戶，從而最大限度地規(guī)避風險以應對未來的不確定性。此外新增供應的增加對于項目競爭的加劇，更強化了業(yè)主的降價行為，從而令全市平均租金上半年環(huán)比下跌0.9%至每月每平方米181.6元。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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