全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2023年第二季度的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧總結(jié)北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半年表現(xiàn)進(jìn)行階段性研判，并就2023年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)做出展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："2023年行至年中，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)、持續(xù)承壓，市場(chǎng)整體仍未沖破低迷態(tài)勢(shì)、恢復(fù)進(jìn)程緩慢，可以說市場(chǎng)主體仍在等待更多的復(fù)蘇信號(hào)，這也成為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的命題。道阻且長，行則將至，復(fù)蘇過程不會(huì)一蹴而就，但復(fù)蘇的基礎(chǔ)和信心則尤為重要。綜合來看，下半年仍需要更多積極因素加速推動(dòng)筑底反彈，市場(chǎng)在波動(dòng)中尋找向上的力量。
寫字樓市場(chǎng)
2023年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)未能開啟反彈，而是延續(xù)了一季度的疲軟態(tài)勢(shì)。季度內(nèi)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有四座新項(xiàng)目正式交付，帶來約24.4萬平方米的新辦公面積。今年上半年，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量累積至30.2萬平方米，較去年同期上升28.2%。從供應(yīng)端的角度來看，市場(chǎng)已回歸正軌。
但需求端的萎靡不振則成為當(dāng)前的市場(chǎng)痛點(diǎn)，市場(chǎng)活力仍被多重不利因素抑制。2023年二季度，全市甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比、同比分別上升1.5及2.5個(gè)百分點(diǎn)，至18.3%的高位。而業(yè)主方面對(duì)不斷累加的去化壓力，只能繼續(xù)調(diào)整租賃策略，通過給予更大幅度的優(yōu)惠來"以價(jià)換量"加速去化，直接導(dǎo)致二季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月312.5元，環(huán)比、同比分別下降2.9%、7.4%。
值得注意的是，二季度全市凈吸納量再次錄得負(fù)值，僅為-13,460平方米，繼去年四季度之后連續(xù)三個(gè)季度凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值。2023年上半年，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)累積凈吸納量約為-1.67萬平方米，整體去化壓力有增無減。
來源：第一太平戴維斯研究部
展望2023年下半年，從供應(yīng)端角度來看，北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)迎來大體量供應(yīng)潮，約51萬平方米的新辦公面積將漸次交付入市。需求端方面，由于今年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長乏力，直接抑制寫字樓租賃需求的復(fù)蘇，尤其是二季度市場(chǎng)明顯降溫，調(diào)整反彈的壓力持續(xù)加大。但部分即將入市的項(xiàng)目預(yù)租情況良好，有望在三、四季度幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)邊際性改善。整體而言，全市寫字樓市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)過程中仍面臨巨大的挑戰(zhàn)與壓力。
商業(yè)零售市場(chǎng)
2023年上半年，北京商業(yè)零售市場(chǎng)火熱復(fù)蘇如期而至。二季度，共有六個(gè)零售項(xiàng)目開業(yè)迎客，累計(jì)帶來約68萬平方米新零售面積，市場(chǎng)迎來供給高峰。此外，各大購物中心積極推進(jìn)品牌招商與調(diào)整、構(gòu)建獨(dú)特的消費(fèi)場(chǎng)景，以迎接五一假期與暑期檔的消費(fèi)熱潮。2023年二季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至7.6%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月806元。
二季度，位于海淀區(qū)的西三旗萬象匯、位于朝陽區(qū)朝外商圈的THE BOX 朝外、位于石景山區(qū)的京西大悅城、位于朝陽區(qū)東南部的惠多港購物中心、位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的通州遠(yuǎn)洋樂堤港、以及位于昌平區(qū)的首開LONG街等六座各具特色的零售項(xiàng)目相繼開業(yè)，豐富了不同區(qū)域消費(fèi)選擇的同時(shí)也形成近年來罕見的供應(yīng)高峰。此外，季度內(nèi)多個(gè)購物中心項(xiàng)目加速品牌招商、升級(jí)迭代品牌結(jié)構(gòu)，將文化、時(shí)尚、社交等元素與商業(yè)消費(fèi)進(jìn)行融合與互動(dòng)，使得全市主要零售項(xiàng)目的客流量與消費(fèi)活躍度較一季度再次提升。
2023年下半年，北京市商業(yè)零售市場(chǎng)更加值得期待，多個(gè)新建項(xiàng)目與城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將按時(shí)入市，帶來超過50萬平方米的新增零售面積。存量項(xiàng)目積極創(chuàng)新商業(yè)場(chǎng)景、落實(shí)商圈改造提升計(jì)劃，同時(shí)疊加暑假、國慶等黃金檔期，北京市零售市場(chǎng)將迎來新一輪的消費(fèi)熱潮，2023年也有望成為北京零售業(yè)態(tài)高質(zhì)量發(fā)展的大年。
大宗投資市場(chǎng)
北京大宗投資市場(chǎng)未能在二季度繼續(xù)保持活躍，交易額有所回落。季度內(nèi)大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額僅為人民幣44.68億元，環(huán)比下降33.7%，較去年同期下降53.4%。今年上半年，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交額僅為人民幣112億元，較去年同期下降18.6%。相較疫情三年，現(xiàn)階段的北京大宗投資市場(chǎng)未見明顯回暖。目前北京商辦市場(chǎng)仍處于調(diào)整波動(dòng)階段，投資機(jī)構(gòu)也愈發(fā)謹(jǐn)慎、投資情緒降溫，市場(chǎng)上主要成交案例更多的來自于自用型買家和法拍收購。
回顧2023年上半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為平淡，寫字樓、大宗投資等細(xì)分板塊并未出現(xiàn)明顯改善，僅在零售市場(chǎng)出現(xiàn)亮點(diǎn)。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖速度低于預(yù)期，呈現(xiàn)出"強(qiáng)預(yù)期與弱現(xiàn)實(shí)"的強(qiáng)烈反差。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期和現(xiàn)實(shí)情況的背離持續(xù)加大，預(yù)期層面的復(fù)蘇何時(shí)能出現(xiàn)則是下半年的最大命題。預(yù)計(jì)今年下半年北京房地產(chǎn)整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)有望緩解，隨著政策環(huán)境與宏觀格局的深入調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快筑底、蓄力復(fù)蘇。
來 源：第一太平戴維斯
