進入7月，今年上半年房地產市場交易成績單出爐。受購房者觀望情緒濃厚、疫情反復等因素影響，今年上半年新房、二手房市場成交面積均出現(xiàn)明顯下滑，但成交價格相對穩(wěn)定。同時，重點城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位，出清周期有所延長。中指研究院數據顯示，截至2022年5月底，按近6個月月均銷售面積計算，重點城市短期庫存出清周期均在1年以上，其中三四線代表城市庫存出清周期已攀升至23.4個月。
新房、二手房交易價格微增 三四線城市新房價格低位徘徊
根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數，今年上半年全國百城新建住宅、二手住宅價格均出現(xiàn)微增。其中，百城新建住宅價格累計上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點；二手房住宅價格累計上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個百分點。
2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價及環(huán)比變化，中指研究院制表
從城市能級看，一線城市新建住宅價格持續(xù)橫盤，上半年累計上漲0.21%，累計漲幅處于近五年同期較低水平；二線城市新房價格有所恢復，累計上漲0.33%；三四線代表城市新房價格持續(xù)低位，上半年各月價格環(huán)比均下跌。
在各城市群中，長三角城市群新房市場穩(wěn)步恢復，上半年價格累計上漲0.24%，嘉興、寧波等城市房價累計漲幅均超1%；珠三角價格累計漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房價低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價格累計跌幅居百城前列；京津冀新房市場分化，價格恢復動力不足；山東半島新房市場仍顯低迷，價格累計變化由漲轉跌。
分析上半年百城新建住宅、二手住宅價格變化，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，4月以來，百城新建住宅價格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房價呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。而多地疫情反復沖擊，市場信心有所走弱，二手住宅5月、6月價格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房價整體呈橫盤態(tài)勢。
商品房銷售面積減半 6月環(huán)比增長37%
與穩(wěn)中微增的房價不同，今年上半年全國百城新建商品房住宅銷售面積呈現(xiàn)較大幅度的下滑。易居研究院數據顯示，上半年全國百城新建商品住宅成交面積約1.33億平方米，同比下滑49%，與去年下半年相比下降33%。中指研究院數據則顯示，2022年上半年，全國百城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%。
易居研究院制表
“今年1-4月份較為疲軟的行情，拖累了半年度的數據。隨著5-6月份數據的改善，類似降幅也有筑底的跡象�！狈治鼋衲晟习肽耆珖俪切陆ㄉ唐纷≌N售情況，嚴躍進用“大病初愈、但仍虛弱”8個字概括。嚴躍進認為，隨著下半年社會經濟環(huán)境的持續(xù)改善，交易行情有望呈現(xiàn)“漸入復蘇、積極向上”的良好發(fā)展態(tài)勢。
這一觀點從5、6月的交易數據上也能佐證一二。根據中指研究院數據，2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點，市場邊際有所修復。初步統(tǒng)計，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。易居研究院的數據則顯示，6月全國百城新建商品住宅成交面積為2837萬平方米，環(huán)比增長37%，同比下降34%，呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢，同時成為今年上半年成交最佳月份。
對于6月份全國百城銷售面積環(huán)比大幅上揚的現(xiàn)象，中指研究院指數事業(yè)部總經理曹晶晶認為，一方面，因政策效果初顯，市場情緒有所修復；另一方面，部分城市項目集中網簽，一定程度亦帶動交易數據回升。
嚴躍進則指出，環(huán)比數據的改善，客觀上對同比降幅指標也產生了積極的影響。從同比降幅數據看，今年6月份全國百城新房成交同比下降34%，相比5月份降幅收窄了22個百分點，復蘇動力在增強，房企積極推盤促銷售，購房者的市場預期發(fā)生變化，入市意愿增強，供需兩端出現(xiàn)積極變化。
短期庫存出清周期拉長 90-120平方米產品為市場主流需求
在上半年總體市場銷售呈現(xiàn)疲態(tài)的同時，部分城市短期庫存出清周期有所延長。中指研究院數據顯示，截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為15.3個月，較2021年末延長3.3個月；若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為18.9個月，較2021年末延長5個月。
其中，截至2022年5月底，按近6個月月均銷售面積計算，一線城市短期庫存出清周期13.9個月；二線代表城市出清周期18.3個月，較2021年末延長4.9個月，短期庫存面臨一定壓力；三四線代表城市出清周期23.4個月，較2021年末延長6.1個月，市場庫存去化壓力較大。
按近6個月月均銷售面積計算2020年以來各線代表城市商品住宅短期庫存出清周期變化，中指研究院制表
同時，房企推盤積極性不足，供應節(jié)奏明顯放緩。據中指研究院初步統(tǒng)計，2022年上半年，重點50城商品住宅月均新批上市面積1675萬平方米，同比下降44%，與2019-2021年同期均值相比下降39%，較2019年同期亦下降39%。6月，企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快，50個代表城市商品住宅月均供應規(guī)模同比下降近四成，降幅較5月收窄約10個百分點，環(huán)比增長42%，市場供應端有所修復。
在需求端，置業(yè)者更青睞90-120平方米產品。據中指研究院數據顯示，在北京、上海、廣州、深圳、南京、蕪湖、沈陽、福州、廊坊、佛山等30個代表城市中，90-120平方米住宅成交套數占比普遍在4成以上，19個城市的90平方米以下住宅產品成交套數下滑，改善類產品表現(xiàn)相對較好。
曹晶晶認為，2022年以來，受國際環(huán)境更趨復雜嚴峻和國內疫情沖擊明顯的超預期影響，經濟新的下行壓力進一步加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩(wěn)等因素讓剛需置業(yè)群體觀望情緒更重，特別是房價較高的熱點一二線城市，低總價段產品的剛需客戶買房意愿下降明顯，需求釋放動力不足；而較高總價段產品的改善性群體入市積極性相對較好，改善型產品體現(xiàn)出一定韌性。
隨著6月市場銷售情況的好轉，曹晶晶認為全國市場逐步進入企穩(wěn)恢復通道，但市場恢復節(jié)奏仍依賴于宏觀經濟的修復節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面。她預測，熱點城市三季度有望繼續(xù)回升，預計全年商品房銷售面積同比降幅超10%。
而根據中指研究院監(jiān)測，上半年超180省市優(yōu)化調整房地產政策，政策出臺頻次近500次，近兩個月因城施策加快，政策內容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴圍，同時住房政策與人口、租賃政策等方面結合，激發(fā)需求釋放。曹晶晶認為，進入下半年有利于房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺。另外，她表示，核心城市土地縮量或導致新房階段性供應不足，下半年市場重啟過程中，房價面臨上漲壓力。
嚴躍進則指出，目前市場數據總體進入回暖恢復過程，只不過需要注意的是恢復力度偏弱可能使得部分數據同比仍下跌。在他看來，下半年三季度、四季度將呈現(xiàn)不同特點，其中三季度持續(xù)回暖趨勢，到四季度部分數據將呈現(xiàn)正增長。
來源：央廣網
編輯：wangdc
