2022年，廣州寫字樓市場呈現(xiàn)新的格局。之前，珠江新城和琶洲是寫字樓最主要的供應(yīng)方和租賃企業(yè)的重點，但從下半年開始，金融城的新貨絕對是不可忽視的重要一環(huán)。與此同時，整棟物業(yè)大宗成交頻現(xiàn)，亦是近期市場出現(xiàn)的新趨勢。下半年，廣州寫字樓市場仍處于供應(yīng)高峰期。從租賃需求來看，源自貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的上下游企業(yè)租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或有望于下半年維持穩(wěn)定。
金融城：未來供應(yīng)大戶 珠城、琶洲：整棟成交頻現(xiàn)
日前，第一太平戴維斯最新研究數(shù)據(jù)顯示，下半年，廣州寫字樓市場仍處于供應(yīng)高峰期。三季度，全市預(yù)計有七個新項目入市，合計將為市場帶來約40.0萬平方米新增供應(yīng)。
從戴德梁行提供的數(shù)據(jù)來看，一線城市甲級寫字樓租金及空置率普遍放緩。2022年上半年，廣州市甲級寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應(yīng)，超過去年全年供應(yīng)量的七成。盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但企業(yè)的租賃決策周期有所延長，新增供應(yīng)對市場需求的刺激作用有限。一線城市寫字樓租賃需求節(jié)奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫字樓市場錄得18.7萬平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續(xù)上升趨勢至9.6%。
對此，戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，盡管市場吸納水平不及預(yù)期，但對于廣州而言，在長期維持低空置率的市場環(huán)境下，新興商務(wù)區(qū)持續(xù)放量帶來可租賃面積的增加，將為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來市場活躍度的復(fù)蘇提供良好載體。
值得留意的是，在之前的格局中，珠江新城和琶洲是寫字樓最主要的供應(yīng)方和租賃企業(yè)的重點，但現(xiàn)在，金融城的新產(chǎn)品入市在即，將有望推動寫字樓市場的新格局形成。從供應(yīng)量看，金融城將成為未來幾年，繼琶洲之后的新興供應(yīng)大戶。同時，近期整棟物業(yè)大宗成交頻現(xiàn)，其中，珠江新城與琶洲區(qū)域為整棟成交的熱點區(qū)域。包括粵海金融中心－T1棟以及小米大廈－副塔樓等。
金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)市場成交
從行業(yè)來看，今年上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹(jǐn)慎。另一方面，金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴(kuò)大超過六成和九成，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。
從區(qū)域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業(yè)選址的重要考慮，隨著新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的擴(kuò)大，企業(yè)對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。
2022年下半年，廣州預(yù)計還將有45.2萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，預(yù)計至2026年，廣州甲級寫字樓市場存量或?qū)⑦_(dá)到908.6萬平方米。
短期來看，市場規(guī)模的擴(kuò)大將促使競爭不斷升級，在當(dāng)前的市場環(huán)境中，如何避免可能出現(xiàn)的入市計劃延期與去化周期延長將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。
而長期來看，一些跨國機(jī)構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲備、政策支持等多項優(yōu)勢將成為企業(yè)布局的重要選擇。區(qū)域建設(shè)進(jìn)度的加快也將推動企業(yè)加速釋放對研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
【專家觀點】
新興開發(fā)模式成未來商務(wù)區(qū)招商主流
從區(qū)域來看，盡管需求放緩，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級辦公物業(yè)，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫字樓大宗交易的熱點區(qū)域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，空置率雖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，租金水平仍于波動中持續(xù)上漲，體現(xiàn)出良好的發(fā)展基礎(chǔ)。
戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示：“相較于由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設(shè)總部型物業(yè)，為區(qū)域未來的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”
事實上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區(qū)招商主流。如金融城起步區(qū)開發(fā)之初仍主要引入房地產(chǎn)企業(yè)拍地，以至于起步區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不純粹。目前金融城東區(qū)開發(fā)模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂等龍頭企業(yè)拍地，確保區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度。
招商模式的轉(zhuǎn)變，對于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統(tǒng)開發(fā)商均提出全新要求。汪子浩補(bǔ)充：“企業(yè)要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭取成本相對較低的土地，并將其成功轉(zhuǎn)化成樓宇資產(chǎn)，以達(dá)成‘流量變現(xiàn)’，增加效能。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商需具備核心競爭力，做好大片區(qū)規(guī)劃，重點項目開發(fā)、城市綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)合理規(guī)劃。”
來源：廣州日報
編輯：wangdc
