2022年第三季度，西安優(yōu)質寫字樓市場未錄得新增供應，整體市場體量仍維持在687.4萬平方米。其中甲級辦公樓體量為169萬平方米。需求方面，季內凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升8%，錄得逾2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.4個百分點，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項目仍持續(xù)調低租金預期，故本季度甲級寫字樓市場的可比租金環(huán)比下降0.5%。
分行業(yè)看，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融業(yè)和TMT行業(yè)主導季內去化，分別占比27.5%，22.3%和14.2%。具體而言，季內，以建筑類企業(yè)支撐的房地產(chǎn)及建筑業(yè)主導新租需求。其中，以道路橋梁等交通建設類企業(yè)的升級需求為主導。都市圈的確立進一步加速了西安交通網(wǎng)絡的建設。據(jù)陜西省提出的目標，未來五年計劃完成綜合交通投資約5,000億元。其中西安今年在交通方面計劃完成投資超過150億元，一批新改建高速公路、功能完善干線公路及國道過境一級化的項目相繼提上日程。宏觀的利好信息激發(fā)基建類建筑企業(yè)需求的增長，隨著西安都市圈快速通勤網(wǎng)建設的提速，未來此類租戶的升級擴租趨勢將有所延續(xù)。其次，在西安連續(xù)出臺《關于促進股權投資行業(yè)發(fā)展的若干措施》、《西安市金融支持經(jīng)濟穩(wěn)增長工作措施》等一系列政策措施以優(yōu)化金融營商環(huán)境，打造“創(chuàng)投之都”的城市名片。借此契機，創(chuàng)投及融資類新興金融機構的租賃需求出現(xiàn)大幅度增長，成為金融類企業(yè)租賃需求增長新動力�？萍夹旅襟w需求較上季度有較大幅度增長，通訊類企業(yè)的新設立及擴租需求支撐季內TMT類租賃需求的增加。在華為、中興等龍頭企業(yè)的帶動下，產(chǎn)業(yè)鏈上眾多知名企業(yè)持續(xù)進入西安或拓展西安市場，衍生大量辦公需求，逐漸成為TMT類租賃需求新動能。
行業(yè)震蕩加速釋放升級搬遷需求。線上教育類租戶的退租仍在持續(xù)。本季度市場錄得近7,200平方米的退租面積。然而，在新增供應持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)震蕩釋放的大量優(yōu)質辦公面積進一步釋放了升級搬遷需求。其中，高新區(qū)本季度承接了近一半的跨區(qū)域升級需求。同時，甲級樓宇間的升級趨勢愈加明顯，本季，甲級辦公樓間由于樓齡、硬件、服務等差異化引起的升級需求較一季度上升近一倍。甲級樓宇項目表現(xiàn)持續(xù)兩極分化，或將造成強者恒強的樓宇經(jīng)濟不均衡發(fā)展局面。
展望未來，四季度西安或將有多棟優(yōu)質甲級辦公樓入市，西安優(yōu)質寫字樓市場或將迎來供應小高峰，大量優(yōu)質租賃面積的入市將刺激潛在市場需求的釋放；同時經(jīng)濟新周期下產(chǎn)業(yè)結構的持續(xù)升級將衍生更多元的需求主體，優(yōu)質寫字樓市場辦公需求將持續(xù)演變。
來 源： CBRE世邦魏理仕
