回顧2020年，中國產業(yè)地產迎來了新的機遇和挑戰(zhàn)：政策層面，利好政策頻出，產業(yè)地產迎新機遇。為了應對疫情影響，國家及各級政府出臺了系列引導、扶持政策，包括加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業(yè)積極創(chuàng)新、進一步推動城市群發(fā)展、建立多個自貿區(qū)擴大改革開放等多個方面。土地層面，工業(yè)用地供求平穩(wěn)增加，成交樓面價小幅下降。2020年，全國300城共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%；工業(yè)用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。行業(yè)層面，REITs穩(wěn)步推進，持續(xù)規(guī)范產業(yè)用地。2020年產業(yè)地產基礎設施REITs穩(wěn)步推進，融資渠道不斷豐富；政府持續(xù)規(guī)范產業(yè)用地，推動產業(yè)園區(qū)精細化、集約化發(fā)展。企業(yè)層面，園區(qū)企業(yè)在運營上修煉內功，互補合作推進資源整合。產業(yè)地產企業(yè)圍繞產業(yè)轉型升級聚焦園區(qū)定位、招商、服務等各運營環(huán)節(jié)實力提升，產品力進一步彰顯，企業(yè)間合作逐步加強。
政策環(huán)境：利好政策頻出，產業(yè)地產迎新機遇
▌產業(yè)政策：新基建助力產業(yè)轉型升級，創(chuàng)新引領行業(yè)高質量發(fā)展
加強新型基礎設施建設，助力產業(yè)結構升級。2020年，中央從加強頂層設計、優(yōu)化政策環(huán)境、抓好項目建設、強化部門協(xié)同等方面加快新基建建設進度，研究出臺推動新型基礎設施發(fā)展的有關指導意見，同時首次明確新基建行業(yè)范圍，以5G、數據中心、云計算、工業(yè)互聯網、物聯網、人工智能、智能制造為代表的七大產業(yè)有望成為新型基建投資驅動下核心受益的關鍵領域。當前，宏觀經濟的風險、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產業(yè)革命正在拉開序幕，運營商更需加強產業(yè)研究，把握產業(yè)發(fā)展演變規(guī)律，結合政策導向，實現更精準的產業(yè)布局。
表：2020年新基建行業(yè)相關政策匯總
創(chuàng)新打造產業(yè)集群，引領行業(yè)高質量發(fā)展。2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進開發(fā)區(qū)產業(yè)邁向中高端、加大開放創(chuàng)新力度、進一步激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展活力。通過大力集聚高端創(chuàng)新資源、吸引培育一流創(chuàng)新人才、加強關鍵核心技術創(chuàng)新和成果轉移轉化等措施，著力提升開發(fā)區(qū)自主創(chuàng)新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區(qū)。其中，國家高新區(qū)作為我國高新技術產業(yè)發(fā)展最為主要的戰(zhàn)略力量，政策發(fā)展優(yōu)勢頻現，4月30日，科技部火炬中心印發(fā)《關于深入推進創(chuàng)新型產業(yè)集群高質量發(fā)展的意見》，要求充分發(fā)揮國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的產業(yè)聚集作用，按照“一區(qū)一主導產業(yè)”的布局方式，在現有創(chuàng)新型產業(yè)集群試點和培育基礎上，重點建設100個國家創(chuàng)新型產業(yè)集群，以此深入實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略。
▌區(qū)域政策：緊跟區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，自貿區(qū)聚焦優(yōu)勢產業(yè)
把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦重點城市群。2020年4月，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》繼續(xù)提出要加快發(fā)展重點城市群，并對不同城市群的發(fā)展節(jié)奏給出了明確意見，具體表現為：加快實施京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長江經濟帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展戰(zhàn)略；全面實施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設取得階段性進展，促進天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內城市群發(fā)展。
圖：主要城市群規(guī)劃定位
打造差別化自貿區(qū)，高質量發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)。2020年以來國家批準推動多個自貿區(qū)建設，并賦予自貿試驗區(qū)更大改革自主權，深入開展差別化探索，對標國際先進規(guī)則，加大開放力度，開展規(guī)則、規(guī)制、管理、標準等制度型開放。6月1日，國務院印發(fā)《海南自由貿易港建設總體方案》，在制度設計上強調以現代產業(yè)體系為支撐，大力發(fā)展旅游業(yè)、現代服務業(yè)和高新技術產業(yè)，不斷夯實實體經濟基礎，增強產業(yè)競爭力。9月21日，國務院《關于印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿易試驗區(qū)總體方案及浙江自由貿易試驗區(qū)擴展區(qū)域方案的通知》，其中，《中國（北京）自由貿易試驗區(qū)總體方案》，努力建成貿易投資便利、營商環(huán)境優(yōu)異、創(chuàng)新生態(tài)一流、高端產業(yè)集聚、金融服務完善、國際經濟交往活躍、監(jiān)管安全高效、輻射帶動作用突出的高標準高質量自由貿易園區(qū)。隨著自由貿易區(qū)的擴容，將不斷促進這些區(qū)域的資本、技術、土地等資源進行重新分配；同時，也將持續(xù)吸引高端產業(yè)向自貿區(qū)匯集，為區(qū)域經濟發(fā)展注入新的活力。
圖：部分自貿區(qū)規(guī)劃定位
市場特征：土地供求平穩(wěn)增加，企業(yè)運營修煉內功
▌土地：推地力度平穩(wěn)增加，樓面均價小幅下降
推地力度平穩(wěn)增加，工業(yè)用地占比保持平穩(wěn)。從總規(guī)模來看，2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較去年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達階段高點后，出現小幅下降，2018年回升至近7年高位，經歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業(yè)用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。其中樓面均價為283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢價率為1.5%，較2019年上升0.1個百分點；土地出讓金為2509.9億元，同比增長9.4%。
圖：2013-2020年全國300城工業(yè)用地推出、成交及成交占比情況
資料來源：CREIS中指數據
▌企業(yè)：提升園區(qū)運營水平，互補合作推進資源整合
整合內外部研究資源，聚焦創(chuàng)新型產業(yè)研究。產業(yè)地產運營商圍繞前瞻布局、系統(tǒng)規(guī)劃的發(fā)展理念，注重研究平臺和機制建設，研究方向緊扣當下產業(yè)發(fā)展脈搏，做到引領式的產業(yè)定位，為園區(qū)運營把好方向。一方面，整合內外部品牌資源，建立多方合作研究機制，發(fā)揮利用各方研究優(yōu)勢，既總結自身發(fā)展經驗又補充外部研究咨詢機構研究成果，同時參考借鑒國外發(fā)展成果，全方位做好做全做深產業(yè)定位研究；另一方面，通過對經濟發(fā)展、產業(yè)政策、科技創(chuàng)新技術等方面研判，把握產業(yè)轉型升級脈搏，尤其注重對新基建、新經濟等國家鼓勵的創(chuàng)新型產業(yè)的研究，推動產業(yè)結構科學升級。如星河產城研究院擁有金三角資源體系，含院士級導師、產業(yè)地產界大咖智庫；全國戰(zhàn)略合作智庫機構、粵港澳大灣區(qū)產業(yè)研究聯盟；星河投融資源及產業(yè)聯盟資源庫，覆蓋戰(zhàn)略合作資源、產學研資源、產業(yè)發(fā)展資源。
數字化賦能產業(yè)招商，智慧招商、云招商、產業(yè)鏈招商成趨勢。招商和服務是產業(yè)園區(qū)運營的核心，招商解決了企業(yè)“招進來”的問題，而服務解決企業(yè)“活下去、活得好”的問題。招商是產業(yè)地產成功發(fā)展的前提，成功的招商為園區(qū)高效運營提供保障，服務是保障企業(yè)高質量運營的關鍵，優(yōu)質的園區(qū)服務增加招商吸引力，兩者相輔相成。2020年，產業(yè)地產運營商適應新的市場形勢，探索智慧招商、云招商、產業(yè)生態(tài)鏈招商，進一步豐富園區(qū)服務體系，更好地滿足對接企業(yè)需求。如中新集團利用大數據工具擴展招商工作平臺，開發(fā)“中新產業(yè)云平臺”線上招商工具，同步提升線上線下招商能力。華夏幸福與麥當勞中國及其四大供應商、孝感市孝南區(qū)人民政府簽約，將在湖北漢孝產業(yè)地產打造供應鏈智慧產業(yè)園，此次合作將在孝感打造全球知名的都市食品產業(yè)集群，以先進產業(yè)集群助推區(qū)域經濟高質量可持續(xù)發(fā)展。
圖：產業(yè)地產運營商招商三大趨勢
打造立體化園區(qū)服務體系，全方位精準對接企業(yè)需求。2020年，產業(yè)地產運營商想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，積極改善園區(qū)環(huán)境，提升信息化水平，建立立體化服務體系，助力園區(qū)企業(yè)高質量發(fā)展。一方面持續(xù)加強園區(qū)功能建設，從基礎設施和信息化平臺建設著手，提升園區(qū)環(huán)境和服務效率，給企業(yè)帶來更加便捷、智慧化的運營體驗；另一方面圍繞產業(yè)鏈發(fā)展所需，構建包括產業(yè)孵化、金融支持等在內的全周期全方位的產業(yè)發(fā)展協(xié)助體系，幫助企業(yè)應對疫情沖擊，在逆境中實現高質量經營。如張江高科通過產業(yè)孵化、金融支持、構建信息平臺等措施，打造全價值鏈服務生態(tài)。
資源整合優(yōu)勢互補，增強綜合服務體驗。一方面，產業(yè)地產運營商之間強強合作發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現互補式、共贏式發(fā)展。不同的產業(yè)地產運營商在建設、招商、運營等方面逐漸形成了差異化的競爭優(yōu)勢，通過合作將實現產業(yè)生態(tài)、運營服務、區(qū)域布局等環(huán)節(jié)互補式發(fā)展，彌補合作雙方各自短板，形成“1+1>2”的發(fā)展合力。另一方面，產業(yè)地產運營商牽手產業(yè)龍頭企業(yè)，量身定制產業(yè)發(fā)展空間。運營商與產業(yè)龍頭企業(yè)合作，一方面可以發(fā)揮龍頭企業(yè)招商拉動作用，實現產業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集發(fā)展；另一方面可以打造符合特定行業(yè)和企業(yè)發(fā)展特色的園區(qū)環(huán)境和服務體系，提升產業(yè)地產運營質量。
▌行業(yè)：REITs穩(wěn)步推進，持續(xù)規(guī)范產業(yè)用地
基礎設施REITs穩(wěn)步推進，豐富融資渠道。2020年4月24日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，提出鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點。多地相繼出臺細則推進REITs發(fā)行落實工作：9月，北京市發(fā)展和改革委員會等六部門聯合印發(fā)《關于支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產業(yè)發(fā)展的若干措施》，主要圍繞產業(yè)要素、產業(yè)生態(tài)、政策保障等方面提出12條政策措施，以集中力量打造一批輻射全國的規(guī)�；�、專業(yè)化的基礎設施REITs運營管理龍頭企業(yè)。隨著上市通道打開及REITs工具的逐步完善，具有成熟運營項目的運營商將擁有更多的融資、變現渠道，在市場競爭中將贏得先機。
圖：園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關政策
規(guī)范產業(yè)用地，引導精細化運營。2020年我國不斷規(guī)范產業(yè)用地政策，通過土地政策的調整助力產業(yè)結構優(yōu)化升級。2020年，國家和地方政府為規(guī)范產業(yè)用地使用行為，提升用地效率，出臺了大量的有關工業(yè)用地創(chuàng)新、集約、高效利用的新政。如2020年5月，國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》，在8個�。ㄊ校┰圏c委托當地政府批準永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項。廣州市出臺工業(yè)產業(yè)區(qū)塊劃定成果；杭州市出臺產業(yè)項目用地守則。這些均要求產業(yè)新城運營商優(yōu)秀品牌不斷提升項目運營管理能力，提升產業(yè)招商質量和新城建設水平，以提高新城的綜合價值，賦能區(qū)域經濟社會發(fā)展。
趨勢展望：聚焦優(yōu)勢產業(yè)，健全服務體系
▌產業(yè)：聚焦新經濟，促區(qū)域產業(yè)升級
對于產業(yè)地產運營商來說，產業(yè)的選擇應該從國家產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，選擇發(fā)展前景廣闊的產業(yè)。全球新冠肺炎疫情對經濟發(fā)展影響深遠，基于數字技術和網絡生態(tài)的新經濟因具備超越空間局限性的特點獲得爆發(fā)性增長，成為經濟增長的新亮點�！靶禄ā笔切陆洕⑿聵I(yè)態(tài)的基礎設施，“新基建”作為穩(wěn)增長、調結構的重要利器，成為行業(yè)風口。
▌企業(yè)：建立全生命周期產品服務體系，數字化提升運營水平
圖：全生命周期服務體系
企業(yè)需持續(xù)完善升級全周期產業(yè)發(fā)展服務能力。從產業(yè)研究、技術轉化、產業(yè)孵化、交流培訓、金融支持、上市輔導、法律援助等一系列產業(yè)發(fā)展關鍵環(huán)節(jié)入手，構建專業(yè)的產業(yè)服務能力和團隊，形成對目標產業(yè)的全鏈條服務體系，成為企業(yè)發(fā)展好幫手的同時，擴大園區(qū)增值服務收入。
搭建數字化運營平臺，提升園區(qū)運營效率和體驗。隨著5G、大數據等新一代信息技術應用逐漸豐富，園區(qū)運營數字化、智慧化潮流已經到來，通過場景挖掘及客戶需求解析不斷提升園區(qū)數字化水平，創(chuàng)新打造園區(qū)服務平臺、運營管理平臺、數字孿生、產業(yè)發(fā)展平臺、招商服務平臺和金融服務平臺，將有利于園區(qū)高效運營并提升入駐企業(yè)滿意度。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
