2024年上半年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來2個乙級項目交付，合計新增辦公面積5.7萬平方米。其中包括一個位于高新二期的自持項目邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨片區(qū)的自持項目英發(fā)金融中心。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復蘇的影響下，上半年西安寫字樓市場凈吸納量半年環(huán)比上升17.6%，至13.4萬平方米，較去年同期亦上升1.5%。市場空置率仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.3個百分點，至28.1%。租金方面，雖整體市場需求仍在回暖，但大面積退租頻現(xiàn)致使整體市場情緒更為保守，上半年整體市場租金降幅半年環(huán)比上升0.2個百分點，環(huán)比下降2.0%。
需求引擎動能煥新，二級市場格局轉(zhuǎn)變。需求層面，來自金融類企業(yè)的需求占比為30.5%，領(lǐng)跑甲級寫字樓需求來源。隨著西安金融服務(wù)科技創(chuàng)新的體制機制建設(shè)進程的加速，愈加多元的金融需求及愈發(fā)活躍的經(jīng)濟活動推動金融機構(gòu)的持續(xù)擴容，繼而衍生更多如銀行、證券、基金等傳統(tǒng)及新興金融企業(yè)的辦公需求。上半年，銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴租及升級需求強勁，占比超過20%，推動金融行業(yè)新增需求重回主導地位。此外，如證券、基金等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的升級擴租需求也有所回升。其次，來自第三方辦公運營商的新增需求位居第二，占比17.3%。上半年，提供“拎包入駐”服務(wù)的第三方辦公服務(wù)運營的新增需求持續(xù)走高。其中，以本土聯(lián)合辦公品牌的擴張最為矚目，占比9.4%。同時，隨著租戶對裝修等前置成本及租賃靈活性關(guān)注的升溫，一級租賃市場的樓宇業(yè)主紛紛試水，通過精裝部分空置面積打造自營靈活辦公空間或提供定制裝修服務(wù)等方式入局二級市場，逐漸形成業(yè)主自營空間、聯(lián)合辦公頭部運營商及本地運營商比肩并起的新格局。最后，來自房地產(chǎn)建筑業(yè)的新增需求占比15.2%，居第三。建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導房地產(chǎn)建筑業(yè)的新租需求，占比12.1%。且以非本地中資的升級需求為主。
中資企業(yè)擴容提質(zhì)驅(qū)動市場需求復蘇。上半年，非本地中資企業(yè)新增租賃需求占比半年環(huán)比上升11.1個百分點，至65.1%。其中，來自中資企業(yè)的升級需求占比52.2%。隨著企業(yè)的發(fā)展，部分較早進入西安的中資企業(yè)因辦公地點選址過時或自有總部翻新而衍生出對辦公環(huán)境升級的需求，繼而推動中資企業(yè)在甲級樓宇中升級需求的釋放。同時，隨著優(yōu)質(zhì)中資企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的擴大，新設(shè)立及擴租需求占比持續(xù)增加，上半年占比近43%。
展望2024年下半年，市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級樓宇，其中超87%均來自核心片區(qū)，且預(yù)計僅有6.2%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。新增供應(yīng)的集中釋放為升級需求提供充足落位空間的同時也將加劇市場競爭，市場租金或?qū)⒊惺芨笙滦袎毫Α?/P>
來 源：CBRE世邦魏理仕
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