房訊網(wǎng)首席顧問 劉凱
今年上半年以來，在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢；另一方面，去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）出現(xiàn)回潮，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫字樓需求主體，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，大單成交成為市場主流，西風壓倒東風。
市場供應(yīng)：未來1000萬，今年無戰(zhàn)事
據(jù)統(tǒng)計，包括東方廣場的15萬平方米的在內(nèi)，預(yù)期2001年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達到140萬平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有數(shù)碼科技大廈、融科資訊中心及新入伙的騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應(yīng)量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。
而從中長期規(guī)劃來看，CBD約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。
我們認為，今后三年內(nèi)，那種不管什么樣的寫字樓都有人要的時代將成為歷史，寫字樓的競爭將進入"產(chǎn)品時代"；CBD將是爆發(fā)戰(zhàn)爭的"薩拉熱窩"。
2001年北京甲級寫字樓供應(yīng)狀況
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區(qū)域 |
項目名稱 |
面積（萬平方米） |
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海淀區(qū)
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數(shù)碼科技大廈 |
7 |
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融科資訊中心 |
5 | |
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騰達大廈 |
9.1 | |
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國興大廈 |
4.8 | |
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太平洋大廈 |
6 | |
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朝陽區(qū) |
中國國際科技會展中心 |
6 |
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瑞城中心 |
21 | |
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中國人壽大廈 |
9 | |
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數(shù)碼01 |
3 | |
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新亞大廈 |
7 | |
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凱特達利 |
10 | |
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名人廣場 |
7 | |
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西城區(qū)
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太運大廈 |
2 |
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北京國際金融中心 |
6.9 | |
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富凱大廈 |
11 | |
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中證大廈 |
11 | |
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東城區(qū) |
東方廣場 |
15 |
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總計 |
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141萬平方米 |
市場需求：投資待釋放，中資成主力
寫字樓的空置率下降，供需總體基本保持平衡。
隨著中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報率相比是非�？捎^的。 目前，銀行按揭已經(jīng)進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家）。這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。我們相信，這部分需求有可能在2002年得到有效釋放。
另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)甲級寫字樓2001年上半年入住率的變化，分析得出，許多實力雄厚的中資機構(gòu)在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。其中電信公司或金融機構(gòu)構(gòu)成中資機構(gòu)需求的主體。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。這從一個側(cè)面反映了中資機構(gòu)國際化進程的加快。
需要指出的是，近年來北京寫字樓客戶群已經(jīng)出現(xiàn)如下特點：第一，以高科技、電信、保險、金融機構(gòu)為代表的中資機構(gòu)成為寫字樓市場需求的主力。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)"東遷與西移"互動跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點。
市場租售：買賣占主流，西風壓東風
2001年上半年，市場吸納了近28萬平方米的甲級寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴租的情況也比較踴躍。
自今年上半年以來，中資公司目前仍是甲級寫字樓的主要購買者。中資公司購買寫字樓多數(shù)用于自用。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的成交價在2400美元／平方米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。租金方面，成交價在26美元/月。比去年同期上漲了7個百分點。
金融街甲級寫字樓市場主要數(shù)據(jù)指標
平均售價 （美元／平方米）2400
平均租金 （美元／平方米／月）26
平均回報率 10.8％
免租期（二年租期） 1－2月
甲級寫字樓平均空置率 8％
物業(yè)管理費（美元／平方米／月） 3.5
年初中國移動和中國電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，去年成立的中國最大的證券公司中國銀河證券購買了國際企業(yè)大廈東段2萬平方米的寫字樓，以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場供不應(yīng)求的緊張局面。
另外，位于中關(guān)村的科技會展中心二期寫字樓也售出85％。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業(yè)和他們的計算機服務(wù)部門。銷售率在60%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。
比較而言，東城區(qū)及CBD由于賣盤不多，主要以租賃為主。租售價格與去年相比大約會上調(diào)了6%。
綜合以上分析，我們發(fā)現(xiàn)2001年上半年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。
2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選
項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）
凱旋大廈 國家糧食儲備局 20000 國際企業(yè)大廈 中國銀河證券 20000
金融街C區(qū) 中國移動、中國電信 100000