商業(yè)不動產(chǎn)作為重要的城市基礎(chǔ)設施，承載著消費購物、科研辦公和休閑娛樂的重要職能，對穩(wěn)定就業(yè)、擴大消費、拉動投資具有不可替代的關(guān)鍵作用。隨著時間的推移，目前我國城市化進程進入成熟階段，商業(yè)不動產(chǎn)在期限政策實踐和金融支持等方面也出現(xiàn)一些亟待解決的訴求。
在現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)運營及再投資實踐中，城市核心區(qū)商業(yè)物業(yè)部分面臨產(chǎn)權(quán)到期問題，且尚無全國性的到期接續(xù)政策，不利于穩(wěn)定持有人和投資人的未來預期；商業(yè)物業(yè)并購貸款期限較短，一定程度上制約了該類項目的市場流通；不動產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營性物業(yè)貸款和并購貸款尚無有效的接續(xù)機制，在當前市場環(huán)境下可能會累積金融風險。
針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為2024年的房地產(chǎn)工作明確了重點方向。當前，中國經(jīng)濟正在從由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動的高速增長階段，轉(zhuǎn)向由創(chuàng)新驅(qū)動的高質(zhì)量增長階段。在這一提質(zhì)增效的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時刻，商業(yè)地產(chǎn)市場也將迎來更多機遇。
基于上述觀察，張懿宸委員帶來《關(guān)于現(xiàn)階段支持商業(yè)不動產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策建議的提案》，并提出具體建議：
1、建議出臺全國性的商業(yè)、辦公物業(yè)到期銜接措施，明確具體的處置方式、成本負擔和操作路徑，穩(wěn)定市場預期和投資信心；建立框架全國統(tǒng)一、標準因地制宜的不動產(chǎn)到期接續(xù)政策。
2、研究商業(yè)物業(yè)并購貸款的評估機制，適當放寬期限限制，更好地貼合市場主體的業(yè)務需求。建議評估近年來銀行存量商辦類資產(chǎn)的總體回報水平，結(jié)合商業(yè)辦公類不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點，參照按揭貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款，適當延長并購貸款的期限要求。
3、出臺并購貸款到期銜接的指導意見，放寬經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途限制，緩解并購貸款到期后的市場風險。打通針對同類資產(chǎn)不同品種之間貸款的區(qū)隔，在資產(chǎn)運營穩(wěn)定、借款人風險可控的前提下，可以用期限更長的經(jīng)營性物業(yè)貸款，接續(xù)即將到期的并購貸款。
本次提案延續(xù)了張懿宸委員對商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的長期關(guān)注，此前他已連續(xù)三年為商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs建言獻策。多年來，中信資本在商業(yè)地產(chǎn)投資方面持續(xù)重點發(fā)力，打造了強大的資源平臺及專業(yè)高效的運營團隊，并積累了豐富的不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗。期待商業(yè)不動產(chǎn)相關(guān)政策的落地，助力行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
