2023年第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的租賃情緒仍顯踟躇，凈吸納量在本季度再次下探，前三季度凈吸納量總量不及2022年全年的一半。面臨去化壓力的不少核心區(qū)子市場(chǎng)業(yè)主也在持續(xù)升級(jí)激勵(lì)措施，致使核心子市場(chǎng)的平均租金在本季度出現(xiàn)近三年來(lái)的最大幅度調(diào)整。新增供應(yīng)集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率將出現(xiàn)抬升。上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭的穩(wěn)健回升將有望帶動(dòng)租賃情緒的回暖。
租戶(hù)追求性?xún)r(jià)比趨勢(shì)明顯，
核心子市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降
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租戶(hù)追求性?xún)r(jià)比的趨勢(shì)明顯，致使需求表現(xiàn)分化：核心子市場(chǎng)凈吸納量已連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)，成熟中子市場(chǎng)本季度仍有6萬(wàn)平方米左右的凈吸納量。
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張江、漕河涇、市北、周康和桃浦南大均有新項(xiàng)目竣工入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約33萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
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核心子市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降0.8%至4.55元每平方米每天，成熟中子市場(chǎng)的平均租金與上季度持平。
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新增供應(yīng)集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年起產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率將出現(xiàn)抬升。
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戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，
有望帶動(dòng)租賃情緒的回暖
年上半年，上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)14.6%，其中新能源汽車(chē)、新能源和高端裝備產(chǎn)值分別增長(zhǎng)69.8%、57.8%和33.1%。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的主要來(lái)源，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭的穩(wěn)健回升將有望帶動(dòng)租賃情緒的回暖。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場(chǎng)空置率及平均租金
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市場(chǎng)階段性供應(yīng)高峰將至，
租賃方案選擇更為多元
預(yù)計(jì)2023年四季度之后，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)將進(jìn)入階段性供應(yīng)高峰，主要供應(yīng)量將來(lái)自于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、租賃活躍的部分子市場(chǎng)。大量高品質(zhì)新增供應(yīng)的入市有望給租賃市場(chǎng)注入新的動(dòng)能，為企業(yè)提供更多元化的租賃方案選擇。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)
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總結(jié)與建議
根據(jù)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：按不變價(jià)格計(jì)算，2023年前三季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)5.2%。從GDP、消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、CPI、就業(yè)等七組數(shù)據(jù)可以看出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)恢復(fù)向好，實(shí)現(xiàn)全年5%左右的預(yù)期目標(biāo)有信心。
從宏觀基本面來(lái)看，地方專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏加快、LPR連續(xù)調(diào)降等政策變動(dòng)都說(shuō)明政府正在適度加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)力度。
對(duì)租戶(hù)而言，優(yōu)惠的租賃成本將使科技企業(yè)、尤其是初創(chuàng)企業(yè)受惠，為市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮培育需求。
對(duì)業(yè)主而言，在租賃情緒放緩疊加未來(lái)供應(yīng)高峰的雙重影響下，高力國(guó)際建議仍以促進(jìn)去化為主旋律；部分有前瞻性的業(yè)主可以考慮提供聯(lián)合辦公或其他定制化產(chǎn)品以貼合租戶(hù)降本增效的需求，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
