近期房地產(chǎn)融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的極大關(guān)注。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)控負(fù)債率，有利于化解企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)住戶(hù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，同樣需要控制杠桿率。因?yàn)榫用窀軛U率過(guò)快上漲，不僅會(huì)造成對(duì)消費(fèi)的擠壓效應(yīng)，也容易帶來(lái)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
那么，我國(guó)哪些城市的居民杠桿率較高呢？目前“杠桿率”的統(tǒng)計(jì)存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶(hù)貸款余額/GDP，即住戶(hù)部門(mén)杠桿率；另一種是住戶(hù)貸款余額/住戶(hù)存款余額，即住戶(hù)存貸比或居民資金杠桿率。
第一財(cái)經(jīng)記者通過(guò)對(duì)23座重點(diǎn)城市的居民資金杠桿率和住戶(hù)部門(mén)杠桿率兩個(gè)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)、杭州、南京、深圳這幾個(gè)來(lái)自東南沿海的副省級(jí)城市的杠桿率名列前茅，其中在居民資金杠桿率方面，廈門(mén)位列第一；在住戶(hù)部門(mén)杠桿率方面，杭州名列榜首�？傮w上，我國(guó)城市居民杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局。
需要說(shuō)明的是，部分重點(diǎn)城市如武漢、天津等的住戶(hù)貸款余額具體數(shù)據(jù)未公布，在此沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)。
廈門(mén)房?jī)r(jià)比肩北上深
在居民資金杠桿率方面，納入統(tǒng)計(jì)的23城中，有7個(gè)城市超過(guò)了100%，分別是廈門(mén)、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州和廣州，位居首位的廈門(mén)達(dá)到161.7%。
這幾個(gè)城市的居民資金杠桿率高，與房?jī)r(jià)水平較高、居民投資氛圍較濃有關(guān)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，資金杠桿率高主要受房貸影響，房?jī)r(jià)是影響房貸水平的重要因素，房?jī)r(jià)高的城市一般居民平均新增貸款的數(shù)量也會(huì)偏高。但同時(shí)也需要關(guān)注住戶(hù)存款和貸款成數(shù)兩個(gè)指標(biāo)，如果居民整體收入水平較高，住戶(hù)的存款往往也會(huì)高于全國(guó)平均水平，而貸款成數(shù)尤其是二套房貸的成數(shù)高也會(huì)明顯提升居民資金的杠桿率。
廈門(mén)161.7%的居民資金杠桿率比第二名的杭州高出近23個(gè)百分點(diǎn)，但作為一個(gè)二線城市，廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)、人口指標(biāo)并不靠前。數(shù)據(jù)顯示，2019年，廈門(mén)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5995.04億元，位列全國(guó)城市第33位；2018年廈門(mén)城區(qū)人口349.98萬(wàn)人，位列第27位，離特大城市還有較大距離。
但在房?jī)r(jià)方面，廈門(mén)卻可以比肩北上深這類(lèi)一線城市。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)，8月廈門(mén)平均單價(jià)達(dá)到了每平方米48285元，僅次于深圳、北京和上海，超過(guò)一線城市廣州，位居全國(guó)第4。
“我常說(shuō)，外地人比廈門(mén)人更愛(ài)廈門(mén)�！睆B門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，廈門(mén)在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)周邊地區(qū)有很強(qiáng)的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購(gòu)買(mǎi)力都吸引了過(guò)來(lái)。
在資金、購(gòu)買(mǎi)力涌入而土地供應(yīng)又十分有限的情況下，廈門(mén)房?jī)r(jià)水漲船高，但當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì)、收入水平卻和一線城市以及杭州這樣的二線龍頭城市有明顯差距，因此居民使用杠桿的比例也會(huì)比較高。
相比之下，毗鄰廈門(mén)的泉州是福建經(jīng)濟(jì)第一大市和福建民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，GDP總量已經(jīng)逼近萬(wàn)億元門(mén)檻，但泉州的房?jī)r(jià)與廈門(mén)有很大差距。泉州市區(qū)目前單價(jià)大致在每平方米1.3萬(wàn)到1.5萬(wàn)元左右，泉州下轄的縣級(jí)市晉江位居中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第4，但房?jī)r(jià)在每平方米9000元左右。“泉州這十年房?jī)r(jià)漲幅不大。同樣時(shí)間點(diǎn)在廈門(mén)買(mǎi)一套房和在泉州買(mǎi)一套房，廈門(mén)的升值效應(yīng)要強(qiáng)很多。”王崎說(shuō)。
值得注意的是，近兩年，在嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控下，廈門(mén)的樓市相對(duì)較為平穩(wěn)，居民資金杠桿率也有所下降。2017年廈門(mén)的居民資金杠桿率達(dá)到了181.3%，2018年為172.2%，2019年為161.7%，但總體上仍處于高位。
杭州、南京、深圳投資氛圍濃厚
杭州以138.8%的居民資金杠桿率位居第二，處于高水平。值得注意的是，杭州的住戶(hù)部門(mén)杠桿率達(dá)到107.4%，在23城中位居第一。
近幾年，杭州的住戶(hù)貸款余額增速也明顯快于住戶(hù)存款余額增速，因此居民資金杠桿率快速升高。2015年到2018年，杭州的居民資金杠桿率分別為76.9%、91.8%、111.3%、136.7%，2019年進(jìn)一步升至138.8%。
與居民資金杠桿率節(jié)節(jié)升高相對(duì)應(yīng)的，是杭州的土地出讓金。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元；2018年達(dá)2501億元，開(kāi)始在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑；2019年達(dá)2836億元，繼續(xù)領(lǐng)跑。
長(zhǎng)三角的另一個(gè)特大城市、副省級(jí)省會(huì)城市南京與杭州的房?jī)r(jià)位居新一線城市前兩名，居民資金杠桿率也是逐年走高。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年，南京居民資金杠桿率為72.2%，但在南京房?jī)r(jià)快速上漲的2016年，其貸款余額超過(guò)存款余額，當(dāng)年居民資金杠桿率升至107.2%，此后的2017和2018年分別為124.2%和128.6%，2019年進(jìn)一步上升至137.9%。
一線城市深圳2019年的居民資金杠桿率雖略有降低，但也達(dá)到了137.2%，與南京相當(dāng)。另外，如果考慮到深圳濃厚的投資氛圍，此前有部分經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市，則實(shí)際的居民資金杠桿率會(huì)更高。
數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳的住戶(hù)存款余額為16327億元，不到北京和上海的一半，也低于廣州和重慶，僅位列第5，但深圳的住戶(hù)貸款余額高達(dá)22408億元，位居全國(guó)第二。
再?gòu)淖?hù)部門(mén)杠桿率來(lái)看，杭州、溫州、廈門(mén)、深圳、南京位居前五。結(jié)合居民資金杠桿率和住戶(hù)部門(mén)杠桿率，廈門(mén)、杭州、深圳、南京這幾個(gè)來(lái)自東南沿海地區(qū)的副省級(jí)城市杠桿率都處于高位，這些城市的房?jī)r(jià)較高，投資氛圍較濃。
張波分析，從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)來(lái)看，東南沿海區(qū)域的城市也有著更多的房源供給，加之人口流動(dòng)方向也主要流向此類(lèi)城市，因此居民資金杠桿率會(huì)偏高。
相較之下，不少北方城市的居民資金杠桿率要低不少，比如大連僅為48.2%，哈爾濱為55.9%，另外無(wú)錫、泉州這些制造業(yè)大市的杠桿率也相對(duì)較低。
張波說(shuō)，泉州、無(wú)錫的房?jī)r(jià)相比于周邊二線城市依然處于較低水平，同時(shí)存在大量的本地改善需求，改善型首付比例較高，也在一定程度上壓制了杠桿率提升。
熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控
房?jī)r(jià)過(guò)高、居民杠桿率過(guò)高容易對(duì)消費(fèi)形成擠出效應(yīng)，人們的幸福感也會(huì)下降。不僅如此，杠桿率過(guò)高也容易帶來(lái)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。要讓居民杠桿率保持在合理的水平，關(guān)鍵在于要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中央高層和相關(guān)部委近期連續(xù)召開(kāi)三場(chǎng)會(huì)議，三度重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題。這三場(chǎng)會(huì)議至少涉及央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等六大部委，以及十幾個(gè)熱點(diǎn)城市以及多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。
在部分城市樓市熱度高、房?jī)r(jià)上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，今年下半年以來(lái)，包括東莞、杭州、寧波、深圳、南京、無(wú)錫、沈陽(yáng)等多個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)了房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。
比如，7月15日，深圳市住建局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要核心內(nèi)容涉及到六大方面：入戶(hù)滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)3年才有購(gòu)房資格，非深戶(hù)要5年社保；夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；首付比例包括無(wú)房無(wú)貸首付30%，無(wú)房有貸款記錄買(mǎi)普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%等；轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年免；豪宅線增加了總價(jià)750萬(wàn)元的限制；新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。
9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中，在無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，杭州明確30周歲以上未婚單身且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄的購(gòu)房人、離異單身滿(mǎn)3年且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，本輪樓市發(fā)展是很不均衡的，區(qū)域分化十分明顯，樓市過(guò)熱需要收緊調(diào)控的城市主要是一二線城市和部分熱點(diǎn)三線城市，主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房的假離婚、假落戶(hù)等增加調(diào)控。預(yù)計(jì)這一波調(diào)控收緊的城市將達(dá)到30個(gè)左右。
熱點(diǎn)城市要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅需要收緊政策，而且也需要增加供應(yīng)，以保持供需平衡。
8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)上提到，新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。由此，深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”，再次引發(fā)深圳下一步樓市調(diào)控方向的熱議。
近幾年廈門(mén)的土地供應(yīng)一直偏緊。王崎認(rèn)為，廈門(mén)要平抑房?jī)r(jià)，降低居民資金杠桿率，很重要的一點(diǎn)是要增加土地供應(yīng)。從成交量上廈門(mén)屬于“小板塊”，常住人口也不多，一旦增加供應(yīng)量，就會(huì)很明顯抑制高房?jī)r(jià)，而且會(huì)把杠桿降下來(lái)，讓更多人可以買(mǎi)房子，但是價(jià)格更合理，走量多價(jià)平的方式，而不是量少價(jià)高。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
